|
Het beeld bepaalt de waarde: waardecreatie op bestaande bedrijventerreinen
Nederland bezit veel bedrijventerreinen, die functioneel zijn aangelegd en te eenzijdig van opzet waardoor de waarde in negatieve zin wordt bepaald. Deze terreinen, die zijn ontworpen en volgebouwd tussen de jaren ’40 en de jaren ’80, laten veelal te wensen over ondanks de belangrijke rol die ze spelen in de regionale economie. Bestaande bedrijventerreinen hebben baat bij het creëren van nieuwe dienstverleningen en revitaliserend beheer van de gebieden, die bijdragen aan een positief onderscheidende waarde en leefbaarheid van het terrein. Regionale economie
De oudere bedrijventerreinen hebben vaak een regionaal economische functie. Veel van het midden en klein bedrijf (MKB) zorgt voor banen in de directe omgeving. Echter jonge bedrijven en bedrijven die doorgroeien verplaatsen zich veelal naar ‘business parken’ langs de snelweg. De afstand van huis naar werk voor de werknemers uit de regio neemt veelal toe. De bestaande bebouwing wordt niet meer optimaal gebruikt, terwijl het buitengebied verrommelt met nieuwe bebouwing.
De vraag die nu rijst is hoe deze oudere terreinen aangepakt kunnen worden zodat ze aantrekkelijker worden en niet verder verpauperen. Vicieuze cirkel van verloedering
Leegstand en verloedering van bestaande bedrijventerreinen gaan hand in hand. Waar panden er slecht uitzien, wordt dikwijls de openbare ruimte slecht beheerd. Ook al zijn er maar enkele verwaarloosde plekken op een terrein, het zet de vicieuze cirkel van verloedering in gang. Andere bedrijven gaan als een gevolg hiervan eveneens verhuizen, terwijl nieuwe bedrijven besluiten zich er niet te vestigen. Door deze tendens gaat het terrein en ook de waarde van verzorgde panden achteruit.
In Nederland dreigen momenteel meer dan 50 duizend hectare (verder) te verloederen, terwijl door huisvestingsproblemen van MBK bedrijven de Nederlandse economie jaarlijks 1,2 miljard mis loopt. *
Revitaliseren van oude bedrijventerreinen biedt uitkomst, maar dit moet wel goed aangepakt worden. Beeldvorming en beheer
Het beheer van een bedrijventerrein draagt toe aan de beeldvorming. Een autowrak, onverzorgd groen en zwerfafval geeft de omgeving al snel een armoedige aanblik. Onverzorgde panden en leegstand maken het nog erger. Mensen onthouden veelal het slechte (de rommel en verwaarloosde panden), maar niet de goed onthouden elementen van het gebied. Bezoekers ervaren deze terreinen onprettig als geheel, wat leidt tot omzetverlies. Goed beheer en onderhoud is daarom van vitaal belang. Om investeerders te lokken en bedrijven te laten floreren, moet een terrein er verzorgd en aantrekkelijk uitzien. Revitalisering
Goed beheer en opnieuw (her-)inrichting van een gebied gaan hand in hand. Beiden acties dragen er toe bij dat een terrein weer aantrekkelijker wordt. Mooi groen met de juiste voorzieningen en een verzorgde indruk zijn van belang. De omgeving mag best de nodige aandacht krijgen, want de mensen die op het terrein werken, brengen gemiddeld zo’n 50% van hun dag er door.
Meten en bijstellen
Hoe terrein en gebouwen er bij staan, is simpel te meten. Meten van beheer en onderhoud maakt de beleving/beeldvorming objectief. Het voordeel is dat belevingen feiten worden, waarmee je aan de slag kunt. Het resultaat van een dergelijke meting dient vervolgens als basis voor een plan van aanpak om het terrein te revitaliseren. Met alleen meten en revitaliseren ben je er niet. Je wilt zo’n terrein ook op afgesproken kwaliteitsniveau behouden. Hiervoor kun je afspraken maken met beheerders en ondernemers (een kwaliteitsafspraak). Het herhaaldelijk meten, een monitor, maakt inzichtelijk of afgesproken kwaliteitsniveaus gehaald worden, of dat er bijgesteld moet worden (voorbeeld beter beheer of handhaving). Van belang bij kwaliteitsafspraken is dat je de ondernemers er bij betrekt. Een verzorgde openbare ruimte houdt ook in verzorgde bedrijfspanden en eigen terreinen. Leefbaarder
Oude bedrijventerreinen liggen vaak in de buurt van de stad en van woonwijken. Dit maakt het terrein aantrekkelijk voor mengfuncties, wat het geheel leefbaarder maakt. Voorbeelden van mengfuncties voor op bestaande bedrijventerreinen zijn:
- Zorgcentra
- Sport en gezondheid centra
- Flex kantoorplekken voor ZZP-ers en kleine bedrijven
- Financieel adviseurs, kredietverstrekkers/ banken
- Ruimtes voor regionale kunst en cultuur
- Onderwijsactiviteiten (bijvoorbeeld praktijkruimten)
Deze activiteiten kunnen veelal eenvoudig verstrengeld worden met werken; je hoeft hiervoor niet meer om te rijden (tijdswinst plus economisch & duurzaam verantwoord). Door het toevoegen van mengfuncties wordt oude bedrijventerrein (weer) meer onderdeel van de stad. Door het creëren van deze functies trek je ook bedrijven aan die aantrekkelijke bebouwing of gevels van belang vinden; deze esthetische meerwaarde dragen er bij toe dat bedrijventerrein nog leefbaarder worden. De voordelen van waardecreatie op bedrijventerreinen
Er zijn diverse voordelen aan het creëren van waarde aan een ouder bedrijventerrein. Uiteraard moest eerst de huidige situatie beheersituatie vastgesteld worden. Vervolgens spreek je ambities af die worden meegenomen in de revitalisering. Om het beheer optimaal uit te voeren en op niveau te houden, blijf je de kwaliteit monitoren.
De voordelen van waardecreatie op een rij:
- Je behoudt bestaande bedrijven
- Je creëert een aantrekkelijk vestigingklimaat
- Het daagt nieuwe initiatieven uit
- Meer stimulans voor een esthetisch aantrekkelijke omgeving
- Mix van functies
- Het terrein maakt meer deel uit van de stad en de maatschappij
Dit alles leidt tot ertoe dat de betekenis van en de interesse in het terrein, en daarmee ook de kavels, omhoog gaat.
Kortom het beeld dat gevormd wordt van het bedrijventerrein, bepaalt de waarde (!) Vanuit MWH is Martin Lenferink, Adviseur openbare ruimte, betrokken geweest bij het monitoren en adviseren van diverse bedrijventerreinen in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. * Info: NVB en onderzoeksbureau EIM 
|
